immobilier loupe (Crédits: Adobe Stock)
Après trois ans de tensions provoquées en partie par la hausse des taux et l'incertitude politique, le marché immobilier français retrouve une certaine stabilité en ce début d'année 2026.
Sans parler d'un véritable rebond généralisé, plusieurs segments montrent des signes clairs de stabilisation, voire de reprise, tandis que d'autres poursuivent leur mutation structurelle.
Immobilier résidentiel : une normalisation progressive après la crise
Le marché résidentiel français sort progressivement de la phase de correction entamée en 2022. Selon Notaires de France, environ 945 000 transactions ont été enregistrées sur les douze mois glissants à fin décembre 2025, soit une hausse de 12 % sur un an après deux années de fort repli. Cette amélioration traduit cependant davantage un retour à la normale qu'un véritable cycle haussier.
Les prix repartent légèrement à la hausse avec une progression moyenne d'environ 1,6 % en France, signe d'un marché assaini. Les disparités géographiques restent toutefois marquées. D'après SeLoger et MeilleursAgents, Paris affiche une hausse de 2,9 %, Nice progresse de 3,3 %, tandis que Nantes reste en baisse de 3,9 %, même si la correction s'atténue par rapport à 2024.
La stabilisation des taux d'intérêt a aussi joué un rôle central. Le taux des crédits immobiliers évolue désormais autour de 3 % à 3,5 %, ce qui redonne un peu de capacité d'achat aux ménages et améliore leur visibilité. En 2026, la poursuite de cette normalisation dépendra largement du contexte politique et réglementaire, notamment en matière de fiscalité locative et de politique du logement.
Immobilier d'entreprise : reprise timide dans un marché profondément transformé
L'immobilier tertiaire amorce une sortie de crise : les investissements y ont atteint 13,7 milliards d'euros en 2025 d'après Colliers, soit une hausse de 8 % sur un an, mais cette reprise reste très segmentée.
Le marché des bureaux illustre cette polarisation. Les volumes investis ont atteint 6,8 milliards d'euros en 2025, représentant 50 % des montants engagés, contre 41 % en 2024, soit une progression de 31 % sur un an. Cette dynamique est toutefois concentrée à 82 % en Île-de-France.
Alors que la demande placée est tombée à 1,64 million de m² en Ile-de-France l'année dernière d'après Cushman & Wakefield, bien en dessous de la moyenne décennale de 2 millions, l'offre disponible a dépassé 6 millions de m².
En 2026, cette situation devrait perdurer. Les actifs les mieux situés, performants sur le plan énergétique et offrant des services de qualité restent recherchés, tandis que les immeubles obsolètes subissent une décote croissante. Pour ces derniers, la reconversion vers le résidentiel, le coliving ou les résidences gérées devient un levier clé de création de valeur.
La logistique, après plusieurs années exceptionnelles, marque le pas. Les investissements reculent de 22 % sur un an d'après Colliers, tandis que la demande locative se stabilise. Malgré ce ralentissement, les fondamentaux restent solides : e-commerce, réorganisation des chaînes d'approvisionnement et enjeux de souveraineté industrielle. La baisse des mises en chantier pourrait même soutenir les actifs bien situés dès 2026.
Immobilier de luxe et de montagne : une résilience remarquable
L'immobilier de prestige continue de se distinguer par sa résilience. Selon Paul Parker Properties, la reprise observée en 2025 est portée par le retour massif de la clientèle internationale, notamment américaine, britannique et moyen-orientale.
Une étude d'Engel & Völkers montre qu'à Paris, le 7ᵉ arrondissement a enregistré une hausse de plus de 50 % des volumes, avec des prix autour de 30 000 €/m² près du Champ-de-Mars, et jusqu'à 40 % des transactions réalisées en off-market. Dans le Marais, le panier moyen a atteint 1,3 million d'euros, tandis que certains biens du 16ᵉ arrondissement se sont négociés entre 18 000 et 20 000 €/m².
L'immobilier de montagne affiche également une dynamique exceptionnelle. D'après Athena Advisers, Val d'Isère a atteint un prix moyen de 16 379 €/m², avec des biens d'exception dépassant 30 000 à 50 000 €/m². Les prix à Courchevel et Méribel ont évolué dans des fourchettes similaires. La rareté de l'offre, renforcée par des contraintes réglementaires strictes, soutient durablement les prix. À Chamonix, l'interdiction des nouvelles résidences secondaires depuis mars 2025 accentue encore cette pression haussière.
Réglementation énergétique : un tournant majeur en 2026
L'entrée en vigueur de la réforme du DPE au 1er janvier 2026 constitue un changement pour le marché de l'immobilier en 2026. Le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9, permettant à environ 850 000 logements chauffés électriquement de sortir du statut de passoire thermique sans travaux.
Concrètement, certains biens gagnent une à deux classes énergétiques, améliorant leur valorisation, leur éligibilité à la location et leur attractivité vis-à-vis des établissements financiers. Cette réforme redessine les arbitrages des investisseurs, notamment sur les biens anciens.
En parallèle, la suspension temporaire de MaPrimeRénov' début 2026, faute de budget voté, freine les projets de rénovation lourde. Cette incertitude incite à la prudence dans l'attente d'une clarification des aides publiques.
Que retenir ?
L'année 2026 s'inscrit dans une phase de transition : moins euphorique que les cycles précédents, mais plus lisible. Le résidentiel se stabilise, le tertiaire se transforme, le luxe et la montagne restent porteurs, et la réglementation énergétique redistribue les cartes. Plus que jamais, la sélectivité semble essentielle pour un investissement immobilier réussi.
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